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私募行業(yè)又迎來一份重要法規(guī)。
2月20日晚間，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱中基協(xié)）正式發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《指引》），明確不動(dòng)產(chǎn)投資范圍、管理人試點(diǎn)要求、向適格投資者募集、適度放寬股債比及擴(kuò)募限制、加強(qiáng)事中事后監(jiān)測(cè)等，從基金募集、投資、運(yùn)作、信息披露等方面進(jìn)行規(guī)范?！吨敢穼⒆?023年3月1日起施行。
管理人試點(diǎn)要求無疑是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。根據(jù)《指引》要求，私募股權(quán)投資基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金須符合十大情形，具體包括：
1. 在協(xié)會(huì)依法登記為私募股權(quán)投資基金管理人； 2. 出資結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，主要出資人及實(shí)際控制人最近兩年未發(fā)生變更； 3. 主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，因私募基金投資需要向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)派駐管理人員的情形除外； 4. 具有完善的治理結(jié)構(gòu)、管理制度、決策流程和內(nèi)控機(jī)制； 5. 實(shí)繳資本不低于2000萬元人民幣； 6. 具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)，在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣； 7. 具有3個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)私募投資項(xiàng)目成功退出經(jīng)驗(yàn)； 8. 具有不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，投資部門擁有不少于8名具有3年以上不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，其中具有5年以上經(jīng)驗(yàn)的不少于3名； 9. 最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為； 10. 中國(guó)證監(jiān)會(huì)、協(xié)會(huì)要求的其他情形。
其中，試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者均為機(jī)構(gòu)投資者的，前款第（六）項(xiàng)要求可為在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣。
《指引》還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍進(jìn)行了明確。具體包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。
1、存量商品住宅是指已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項(xiàng)目，包括普通住宅、公寓等。保障性住房是指已取得國(guó)有土地使用證，為解決住房困難問題而搭建的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的政策性住房，包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等。市場(chǎng)化租賃住房是指已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，不以分拆產(chǎn)權(quán)銷售為目的、長(zhǎng)期對(duì)外進(jìn)行市場(chǎng)化租賃運(yùn)營(yíng)，但未納入保障性租賃住房體系的租賃住房。 2、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房是指開發(fā)建設(shè)或者運(yùn)營(yíng)目的供商業(yè)活動(dòng)使用的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，包括寫字樓、商場(chǎng)、酒店等。 3、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目是指開發(fā)建設(shè)或者運(yùn)營(yíng)目的供市政工程、公共生活服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)使用的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，包括高速鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、港口、倉儲(chǔ)物流工程、城市軌道交通、市政道路、水電氣熱市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，5G基站、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心、新能源風(fēng)電光伏設(shè)施等新型基礎(chǔ)設(shè)施。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)認(rèn)為，本次政策源于“第三支箭”，為盤活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)等注入了新的資金來源。
“此次監(jiān)管部門設(shè)立‘不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金’產(chǎn)品，相比過去的私募基金而言有較大的突破性。私募基金過去也可以投資住宅市場(chǎng)，但2017年中基協(xié)出臺(tái)《備案管理規(guī)范第4號(hào)》后，私募基金在涉及住宅市場(chǎng)的投資方面基本上被限制了，即去杠桿的政策動(dòng)向。而在2022年11月‘第三支箭’的政策中，政策提及開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，助力房企探索新發(fā)展模式。所以此次監(jiān)管部門發(fā)文，實(shí)際上是落實(shí)了去年11月份的第三支箭的政策。此外，新政策使得私募基金的投資方向更加多元化，但在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域主要是指存量住宅市場(chǎng)。此類私募基金參與后續(xù)房企保交樓、房地產(chǎn)資產(chǎn)收并購等空間增大，客觀上也對(duì)于相關(guān)房企不良資產(chǎn)項(xiàng)目處置發(fā)揮了積極的作用，即獲得了新的資金支持。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
根據(jù)中基協(xié)數(shù)據(jù)，截至2022年末，存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉儲(chǔ)、市政工程開發(fā)與建設(shè)等，在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。
對(duì)于中國(guó)私募業(yè)發(fā)展而言，本次新政的推出也有積極意義。有業(yè)內(nèi)專業(yè)機(jī)構(gòu)指出，這一舉動(dòng)是借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，通過不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金為開發(fā)商進(jìn)行融資，從而夯實(shí)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)金流，推動(dòng)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。 “縱觀海外資管機(jī)構(gòu)的成長(zhǎng)路徑，我們觀察到，他們通常從管理單一投資基金向多元化的另類資產(chǎn)轉(zhuǎn)變。在境外成熟資本市場(chǎng)中，作為另類資產(chǎn)的重要類別，不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金成為機(jī)構(gòu)投資者的資產(chǎn)配置選擇之一。根據(jù)preqin數(shù)據(jù)，2027年12月全球不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)管理規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)2.14萬億美元。不動(dòng)產(chǎn)基金短期收益率高于私募股權(quán)基金，截至2022年3月一年內(nèi)滾動(dòng)IRR達(dá)33.0%，高于私募股權(quán)基金(29.3%)?！痹摍C(jī)構(gòu)表示。 據(jù)其介紹，過去中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)多以固定收益為主的債權(quán)作為主要投資對(duì)象，以短期資金為主，發(fā)展并不成熟。但中國(guó)作為最有活力的新興市場(chǎng)，近些年，也吸引了許多外資投資者在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行布局。以物流地產(chǎn)為例，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，專注于不動(dòng)產(chǎn)基金的研究機(jī)構(gòu)PERE，其發(fā)布的亞太排名前20的地產(chǎn)基金中約一半在中國(guó)進(jìn)行了物流地產(chǎn)投資。 2020年疫情后，資金對(duì)物流地產(chǎn)的投資稍顯謹(jǐn)慎保守，特別是外資基金，更傾向于成熟市場(chǎng)保證其資產(chǎn)價(jià)值。依據(jù)近來的投資流向，長(zhǎng)三角形成了成熟的市場(chǎng)規(guī)范和龐大的市場(chǎng)需求，將持續(xù)吸引資金流入。從競(jìng)爭(zhēng)格局、行業(yè)梯隊(duì)、分布區(qū)域來看，我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)主導(dǎo)力量仍集中在外資專業(yè)物流地產(chǎn)商，由于進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)較早，抓住機(jī)會(huì)布局中國(guó)核心區(qū)域的物流倉儲(chǔ)，占據(jù)了領(lǐng)先的市場(chǎng)份額。 “因此，盡管資產(chǎn)價(jià)值受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，不動(dòng)產(chǎn)，特別是優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，能夠?qū)_通脹和作為分散投資組合的工具，仍將吸引投資者的關(guān)注。隨著私募股權(quán)投資者基金試點(diǎn)的正式啟動(dòng)，和公募REITs的推進(jìn)，一方面能夠引入更多的長(zhǎng)期資本進(jìn)入，另一方面通過公募REITs上市實(shí)現(xiàn)退出，獲得資本市場(chǎng)溢價(jià)，有望引導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。”上述業(yè)內(nèi)專業(yè)機(jī)構(gòu)稱。
