8月26日,反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數(shù)(CCL)相比一周前跌0.59%,報174.62點,連跌六周,創(chuàng)近兩年半新低。
自3月份美聯(lián)儲開啟加息周期以來,香港金管局跟隨上調基準利率,市場預計香港銀行或將上調最優(yōu)貸款利率(BLR),推升房地產按揭利率,進一步增加香港房地產市場和房價壓力。
香港住房問題沉疴已久,最近兩屆香港特首也在接力聚焦,力求盡快解決這一問題。就在7月30日,香港新任特首李家超曾表示,香港政府已成立兩個工作組,針對處理公營房屋和整體土地房屋供應問題。
香港二手樓跌跌不休
8月26日,反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數(shù)(CCL)相比一周前跌0.59%,報174.62點,連跌六周創(chuàng)近兩年半新低。該指數(shù)每周五公布,基于在中原集團的買賣合約成交價編制,反映香港地產市場價格變動。
其中,大型屋苑指數(shù)報176.09,按周跌0.25%,按月跌2.47%;中小型單位指數(shù)報174.24,按周跌0.29%,按月跌2.52%;大型單位指數(shù)報176.59,按周跌2.02%,按月跌3.77%。
中原地產研究部對此表示,中原城市領先指數(shù)CCL報174.62點,創(chuàng)128周新低(2020年3月低見174.03點)。最近一周CCL跌破175點,短期目標下試170點,重返2019年初時的水平。CCL連跌6周,是2019年10月以來首見,樓價跌勢未止。
自3月份美聯(lián)儲開啟加息周期以來,香港金管局跟隨上調基準利率,引發(fā)一系列連鎖反應:5月份以來,港元匯率頻頻觸及弱方兌換保證;金管局銀行體系總結余由2022年初近3600億港幣降至不足1250億港幣,1個月香港銀行拆借利率(Hibor)由0.25%升至1.85%……
在Hibor上行背景下,香港中原地產價格指數(shù)自2022年3月以來開始下滑,7月中小型住房價格指數(shù)同比下滑5.1%,刷新疫情以來最大跌幅。
預期銀行加息樓市承壓
與此同時,分析人士則在擔心,香港或許即將上調最優(yōu)貸款利率(BLR,指針對最優(yōu)質商業(yè)或居民的貸款利率),進而推升按揭貸款成本,增加香港房地產市場壓力。據(jù)中金公司研究部數(shù)據(jù),上輪加息周期銀行于2018年9月上調BLR12.5個百分點后,香港地產價格于2019年2月累計下調約8.4%。
“若未來進一步上調BLR,可能加大住房按揭貸款的付息壓力?!?/span>中金公司研究部策略分析師劉剛表示,未來上調BLR,可能會邊際增加銀行成本、推升房地產按揭利率。但由于最優(yōu)貸款利率上調滯后于已經走高的資金利率,因此對港股整體的金融條件的增量影響有限。
平安證券首席經濟學家鐘正生則提到,當前香港經濟面臨較大下行壓力,今年以來香港GDP已連續(xù)兩個季度同比負增,相比2018年9月香港銀行上調貸款利率時的基本面更為疲軟。今年2月以來香港失業(yè)率再度上升,截至6月為4.7%,遠高于2018年3月-2019年7月維持的2.8%。
“房地產及樓宇業(yè)權是香港經濟的重要支柱,在2021年香港實際GDP中占比達到19.6%。歷史上,每次銀行加息都會造成香港房價同比由正轉負,即便2018年只加息一次?!彼A計,本次如果香港銀行貸款利率相比上次更大幅度攀升,對香港經濟的負面沖擊或將更明顯。
值得注意的是,香港財政司司長陳茂波7月24日曾表示,過去幾個月本港樓價雖有輕微回調,但仍大致保持平穩(wěn)。雖然本港私人住宅物業(yè)過半數(shù)已沒有按揭貸款,但當香港隨美國進入加息周期,供樓人士的按揭還款負擔難免增加,市民在置業(yè)或作其他投資決定時,還是以審慎策略為上。
港府發(fā)力針對房屋難題
香港住房問題沉疴已久,最近兩屆香港特首也在接力聚焦,力求盡快解決這一問題。
6月9日,香港時任特首林鄭月娥曾表示,該屆政府大膽嘗試興建過渡性房屋,此項目現(xiàn)已成為房屋階梯的重要部分。當局承諾興建2.5萬個單位,目前已覓得足夠土地興建逾2.1萬個單位。她說,該屆政府的公營房屋供應量較上屆政府五年任期的供應量多40%,相信未來十年此數(shù)必會大幅上升,期待下屆政府在過渡性房屋工作方面再加把勁。
到了7月30日,香港新任特首李家超也公開表示,香港政府明白社會關注房屋問題,因此成立兩個工作組,針對處理公營房屋和整體土地房屋供應問題,希望盡快交出成績。不論公屋或一般土地房屋供應,政府都期望做到提速、提效、提量。當局會探討各項土地來源的可能性,但現(xiàn)階段主力從現(xiàn)有土地來源中盡量增加供應量,其中主要考慮綠化地帶的土地。
順便一提的是,陳茂波8月25日在香港房托基金協(xié)會成立典禮上表示,截至今年7月,本港房托基金市場的市值逾2100億港元,規(guī)模較2005年增長近五倍。恒生房地產基金指數(shù)股息累計指數(shù)較2008年推出時上升近七倍,表現(xiàn)遠勝同期恒生指數(shù)總股息累計指數(shù)的升幅,足見房托基金的價值和發(fā)展?jié)摿Α?/strong>
為推動房托基金市場的發(fā)展,香港政府多管齊下推出支持政策。例如,香港證監(jiān)會于2020年底修訂了《房地產投資信托基金守則》,放寬房托基金的投資限制;強積金管理局于同年亦放寬強積金計劃投資房托基金的限制,以擴闊房托基金投資者的基礎;香港政府去年推出了為期三年的資助計劃,以進一步提高在香港設立房托基金的吸引力。
責編:桂衍民