萬科上半年?duì)I收、凈利企穩(wěn)回升，但銷售規(guī)模、毛利率下滑的態(tài)勢依然存在。整體而言，萬科財(cái)務(wù)狀況相對穩(wěn)健，融資成本處在行業(yè)較低水平。上半年開發(fā)業(yè)務(wù)投資步伐放緩，而經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的業(yè)績貢獻(xiàn)逐漸表現(xiàn)出來。

對未來止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中有升有信心

“市場收縮過了頭，反而會(huì)積蓄自發(fā)修復(fù)的動(dòng)能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量?！?/span>在8月31日的中期業(yè)績推介會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮重申了其在6月股東大會(huì)上的判斷：從短期來看，市場已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過程。

萬科上半年?duì)I收凈利企穩(wěn)回升，但銷售規(guī)模仍明顯下滑。半年報(bào)顯示，上半年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤122.2億元，同比增長10.6%。公司上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積 1290.7 萬平方米，銷售金額 2152.9 億元，分別同比下降 41.1%和 39.3%。

國內(nèi)商品房銷售在上半年整體表現(xiàn)不振，6月份曾有短暫回升，但7、8月份再度回到下滑態(tài)勢。對于銷售回落的原因，郁亮認(rèn)為，6月的快速大幅回升，包含疫情回補(bǔ)、季節(jié)性等短期因素的影響，后續(xù)本身就會(huì)有所回落；另一方面，7月以來出現(xiàn)了“停貸”事件等新問題，一些企業(yè)無法完成交樓，對消費(fèi)者買房的信心造成了一定影響。

盡管如此，郁亮依然堅(jiān)持房地產(chǎn)市場“常做常有、常做常新”的觀點(diǎn)。他舉例稱，目前市場中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10-11億平方米，其中一、二線城市要淘汰3億平方米。而按照當(dāng)前新開工的降幅，新建住宅還達(dá)不到自然更新所需要的水平，這還沒有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，“因此當(dāng)前市場肯定是偏低了，不會(huì)一直維持在這個(gè)水平?！?/span>

郁亮還稱，自己近兩個(gè)月走訪了35個(gè)城市，看了100多個(gè)項(xiàng)目。從哈爾濱、烏魯木齊、浙江等不同特點(diǎn)的城市情況來看，只要有好產(chǎn)品、好服務(wù)，哪怕短期市場環(huán)境有壓力，也一定能熬過去。郁亮表示對未來止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中有升非常有信心。

對于房地產(chǎn)調(diào)控的三大目標(biāo)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，郁亮認(rèn)為前兩者已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，目前穩(wěn)預(yù)期還存在較大挑戰(zhàn)。在重建市場信心方面，相比短期政策，萬科更關(guān)注與未來行業(yè)長期發(fā)展有關(guān)的政策。

具體而言，郁亮呼吁關(guān)注城市配套服務(wù)業(yè)態(tài)的政策制度建設(shè)。他表示，為城市提供的配套服務(wù)業(yè)態(tài)越來越豐富，新的業(yè)務(wù)發(fā)展起來，同樣能給市場提供一定支撐。但這些業(yè)務(wù)大多是保本微利的長周期業(yè)務(wù)，需要有獨(dú)立的政策制度。舉例而言，要素成本需要和收益匹配，地價(jià)不能太貴，稅費(fèi)、利息不能太高；現(xiàn)金流入需要和流出匹配，地價(jià)是否能分期付，投資的回籠周期如果是十年、二十年，相應(yīng)融資期限是否能拉長，以及需要建立類似REITs的權(quán)益性渠道。

“好學(xué)生要做難而正確的事”

房企流動(dòng)性承壓的環(huán)境下，萬科的財(cái)務(wù)狀況表現(xiàn)相對穩(wěn)健。在量入為出的原則下，上半年投資新項(xiàng)目步伐放緩，經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的業(yè)績貢獻(xiàn)逐漸表現(xiàn)出來。

上半年萬科繼續(xù)保持“綠檔”，融資成本也屬于行業(yè)較低水平。半年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，萬科持有貨幣資金1410.7億元，存量借款綜合融資成本為4.08%，其中上半年新增融資成本3.59%。

“去年以來，萬科應(yīng)對工作也做得比較早、比較扎實(shí)，銷售回款效率一直保持在比較高的水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)、成本等方面都有進(jìn)一步的優(yōu)化和提升。因此，盡管上半年市場波動(dòng)超出了所有人的預(yù)期，萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流仍然實(shí)現(xiàn)了凈流入，比去年同期表現(xiàn)更好?！庇袅帘硎尽?/span>

談及近期美元債價(jià)格波動(dòng)，萬科財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華韓慧華表示，主要是市場原因?qū)е拢皇腔久娴膯栴}。投資人對于整個(gè)行業(yè)的信心逐步的恢復(fù)，才是平穩(wěn)美元債價(jià)格最有效，最持久的一個(gè)最核心的因素。

韓慧華進(jìn)一步稱，萬科對境外債務(wù)一直都會(huì)有持續(xù)滾動(dòng)的還款安排，通常會(huì)提前最少一年到18個(gè)月會(huì)做相應(yīng)的資金的鋪排和規(guī)劃。境外債是萬科境外融資的重要但非唯一渠道，目前萬科在境外整體的銀行貸款渠道非常暢通。

自去年12月份到上半年為止，萬科已完成了在境外280億元的再融資工作。半年報(bào)顯示，境外負(fù)債在總負(fù)債結(jié)構(gòu)中占比23.2%；按照融資途經(jīng)來看，銀行借款占比最大，達(dá)58.9%；短期負(fù)債占比22.4%，同比下降9個(gè)百分點(diǎn)。

不過，萬科上半年毛利率仍處在下滑態(tài)勢。據(jù)財(cái)報(bào)，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)毛利率下降2.18個(gè)百分點(diǎn)至20.85%。對此，萬科執(zhí)行副總裁劉肖表示，毛利的確是做好投資的重要因素，但不是唯一因素，未來毛利都會(huì)回到社會(huì)的平均水平。

量入為出的原則在投資步伐上表現(xiàn)更加明顯。萬科上半年獲取19個(gè)新項(xiàng)目；總規(guī)劃計(jì)容建筑面積307.8萬平方米，相比去年同期的1505.9萬平方米減少約80%；權(quán)益地價(jià)總額也由去年同期的886.5億元降至 248.3 億元。劉肖表示，萬科在投資節(jié)奏上一直還比較從容，目前未結(jié)算資源能夠滿足未來3年以上發(fā)展需求。

值得一提的是，萬科經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)發(fā)展成效初顯。這部分業(yè)務(wù)上半年收入同比增長30.6%至為241.1億元。萬科總裁祝九勝坦言，疫情和經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素帶來諸多挑戰(zhàn)，但“好學(xué)生喜歡難題目，必須去做難而正確的事情。”

目前萬物云是經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)中發(fā)展比較成熟的。萬物云赴港上市已得到證監(jiān)會(huì)批復(fù)，但港股物業(yè)板塊當(dāng)前估值相比去年有所回落。郁亮對此表示，分拆萬物云不是賣豬仔，而是希望通過上市獲得更大發(fā)展空間?！拔覀儾辉谝舛唐谑袌龅墓乐?，更看重通過資本市場支持能夠得到長期發(fā)展，以及與開發(fā)業(yè)務(wù)的協(xié)同?！?/span>