一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策開(kāi)始顯效，3月重點(diǎn)城市住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)近五成，特別是3月下旬，重點(diǎn)城市成交面積明顯回升。不過(guò)，從同比看，3月重點(diǎn)城市住宅成交面積仍下降近五成。一季度整體看，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低47%，各陣營(yíng)房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜只^大。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在疫情反復(fù)、房企推貨節(jié)奏安排、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力缺失等各因素綜合影響下，一季度房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳，市場(chǎng)整體依舊低迷。預(yù)計(jì)在更多支持政策影響下，二季度市場(chǎng)成交或筑底企穩(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。

3月下旬成交明顯回升

在一系列利好政策支持下，3月下旬，重點(diǎn)城市商品住宅成交明顯回升。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，從周度數(shù)據(jù)看，第10～12周，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交持續(xù)走低，上海、深圳、南京等成交連續(xù)三周下滑。第13周，重點(diǎn)城市成交明顯回升，已基本恢復(fù)至月初的單周成交規(guī)模，深圳、青島等成交放量增長(zhǎng)。3月整體來(lái)看，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)48%，其中，一線城市成交環(huán)比增長(zhǎng)7%，26個(gè)二、三線城市市場(chǎng)成交環(huán)比增長(zhǎng)56%。

不過(guò)，從同比看，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積跌幅擴(kuò)至47%，市場(chǎng)整體依舊低迷。

其中，一線城市市場(chǎng)成交同比跌幅擴(kuò)至49%。受制于疫情反復(fù)，上海、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“半停擺”狀態(tài)，成交同比跌幅明顯擴(kuò)大。北京、廣州成交同樣不及預(yù)期，3月上中旬市場(chǎng)表現(xiàn)疲弱，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率低至三成。隨著居民按揭貸款松綁，多數(shù)銀行下調(diào)房貸利率并縮短放貸周期，3月下旬北京、廣州市場(chǎng)開(kāi)始回溫，但整體市場(chǎng)熱度較去年同期仍相差甚遠(yuǎn)。26個(gè)二、三線城市成交同比跌幅擴(kuò)至46%。六成以上二、三線城市成交同比腰斬，長(zhǎng)春、常州等同比跌幅超70%。

部分疫情控制較好的城市市場(chǎng)筑底企穩(wěn)，例如?？诔山煌鹊照?%；又如西安成交放量，同比增長(zhǎng)32%，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率達(dá)50%，高新、港務(wù)區(qū)等熱點(diǎn)板塊時(shí)有項(xiàng)目“日光”。樓市下行壓力大的城市在救市政策落地后市場(chǎng)確有回溫，但持續(xù)時(shí)間較短，側(cè)面印證城市強(qiáng)弱轉(zhuǎn)化很大程度上取決于市場(chǎng)供求關(guān)系。如鄭州，上半月成交明顯回升，但由于樓市供遠(yuǎn)大于求，下半月成交再度下滑，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率低至20%。

房企銷(xiāo)售額增速分化較大

從房企一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)看，整體并不理想。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額5115.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)27.4%，增幅明顯低于往年同期；從同比看，降幅達(dá)到52.7%，較2月降幅擴(kuò)大5.5個(gè)百分點(diǎn)；相比1月業(yè)績(jī)規(guī)模降低2.6%。累計(jì)業(yè)績(jī)看，1～3月百?gòu)?qiáng)房企的整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低47%，也低于2020年同期水平，一季度開(kāi)局慘淡。

中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，1～3月，TOP100房企銷(xiāo)售額均值為162.6億元，同比下降47.2%；其中銷(xiāo)售額超千億房企2家，同比減少3家；超百億房企46家，同比減少30家。TOP100房企權(quán)益銷(xiāo)售額均值為119.5億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積均值為85.1萬(wàn)平方米，同比分別下降47.6%和48.1%。

1～3月，不同陣營(yíng)銷(xiāo)售額增速分化較大，第一、三陣營(yíng)同比增長(zhǎng)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，千億以上陣營(yíng)企業(yè)2家，銷(xiāo)售額均值同比下降22.1%。第一陣營(yíng)（500億～1000億）共2家，銷(xiāo)售額均值同比增長(zhǎng)19.4%，在四個(gè)陣營(yíng)中增速最快。第二陣營(yíng)（200億～500億）有18家企業(yè)，銷(xiāo)售額均值增長(zhǎng)率為-0.7%；第三陣營(yíng)（100億～200億）共24家，銷(xiāo)售額均值增長(zhǎng)率為6.2%。第四陣營(yíng)共35家，銷(xiāo)售額均值增長(zhǎng)率為-22.3%。

其中，碧桂園銷(xiāo)售額為1328.9億元，萬(wàn)科為1045億元，保利發(fā)展為888.3億元，融創(chuàng)為724億元。

二季度市場(chǎng)成交或筑底企穩(wěn)

對(duì)于多數(shù)規(guī)模房企銷(xiāo)售表現(xiàn)不佳的原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，一方面是受到市場(chǎng)低迷、行業(yè)信心不足的影響，另一方面企業(yè)自身的推盤(pán)及營(yíng)銷(xiāo)積極性也普遍不高。

億翰智庫(kù)認(rèn)為原因主要有四方面。一是疫情反復(fù)，推貨、看房購(gòu)房均受影響。二是城市分化差異性存在，需求釋放已無(wú)基礎(chǔ)。三是政策嚴(yán)格約束下，有效需求難以實(shí)現(xiàn)。四是收入和預(yù)期負(fù)面，購(gòu)買(mǎi)力不足。此外，房企的推貨節(jié)奏，各節(jié)點(diǎn)的推貨量安排，貨量的建設(shè)施工進(jìn)展等都是影響企業(yè)銷(xiāo)售的關(guān)鍵因素。

近期，中央和地方不斷釋放穩(wěn)地產(chǎn)信號(hào)。國(guó)務(wù)院金融委強(qiáng)調(diào)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。隨后銀保監(jiān)會(huì)、央行、證監(jiān)會(huì)和外匯局紛紛部署落實(shí)工作，財(cái)政部也表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)金融政策或?qū)⑦m度控制去杠桿節(jié)奏和力度。首先，房企整體融資環(huán)境有望明顯改善，國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒏鼮槭芤?。其次，居民按揭貸款或?qū)⒗^續(xù)松綁，保障剛需滿足改善及新市民購(gòu)房消費(fèi)，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。

展望未來(lái)，克而瑞研究中心認(rèn)為，市場(chǎng)底或?qū)⒃诙径鹊絹?lái)，屆時(shí)成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。但基于城市經(jīng)濟(jì)基本面、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、潛在購(gòu)房需求及居民購(gòu)買(mǎi)力等多方面因素，各城市市場(chǎng)或?qū)⒓觿》只?。首先，一、二線城市市場(chǎng)大概將在4、5月回穩(wěn)。其中，一線城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力最為堅(jiān)挺，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)。二線城市市場(chǎng)需求相對(duì)充裕，但居民購(gòu)買(mǎi)力有所透支，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑤唲?dòng)企穩(wěn)。其次，三、四線城市市場(chǎng)回穩(wěn)需要較長(zhǎng)時(shí)間周期。其中，強(qiáng)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃谙掳肽昴酥聊甑撞拍芊€(wěn)住，弱三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)盤(pán)整。