截至今年9月底，僅一年時間，GTA（大多倫多地區(qū)）的平均房價已上漲了19.1%，達到108萬加元。

在瑞銀剛剛發(fā)布的全球年度房地產(chǎn)泡沫指數(shù)中，加拿大兩個城市榜上有名，其中多倫多的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)更是位居全球第二。報告指出，過去十年間，多倫多的實際房價已翻了一番。

去年新冠疫情爆發(fā)后，加拿大的國家機構(gòu)CMHC（加拿大抵押貸款和住房公司）曾預測，房價在最壞情況下將暴跌18%。 這個預測完全失敗了，據(jù)加拿大房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)，截至今年9月底，僅一年時間，GTA（大多倫多地區(qū)）的平均房價已上漲了19.1%，達到108萬加元；而加拿大全國的平均房價上漲了13.9%，達到68萬多加元。

這似乎有些費解：加拿大國土面積全球第二，人口不到4000萬，房價為什么卻漲勢如虹，支撐點何在？華人以房子情結(jié)出名，老外為什么做房奴也這么積極？多倫多這個全球第二的泡沫，到底是如何形成的呢？

綜合各方看法，主要有三個原因，首先就是量化寬松和低息刺激。

疫情爆發(fā)以來，加拿大央行實行量化寬松政策，雖然意識到增量貨幣流入了房地產(chǎn)市場，但因為擔心經(jīng)濟復蘇遲緩，難免投鼠忌器。此外，加拿大央行長期把基準利率維持在歷史低點，房貸利率極低，以當下為例，符合條件的購房者最低可拿到1.2%的五年期浮動利率，而9月份的通脹已創(chuàng)下歷史新高，約為4.4%，即實際的房貸利率是負數(shù)。一位知名的多倫多房貸專家公開說，“加拿大的房產(chǎn)正在成為新的儲蓄賬戶”，他認為，只要能從銀行貸到款，就等于是賺到了。

其次是供給問題。供求關系決定價格變動，多倫多房地產(chǎn)市場充分驗證了這條經(jīng)濟學原理。

加拿大是移民國家，總理特魯多最近表示，三年內(nèi)還將再引入100萬新移民。多倫多是加拿大的商業(yè)和金融之都，對新移民擁有毋庸置疑的吸引力。根據(jù)多倫多Rylson大學城市研究和土地開發(fā)中心的研究，多倫多是北美人口增長最快的大都市，過去40年里多倫多市中心的人口增加了一倍多。

一方面是新增人口帶來的需求，另一方面是持續(xù)存在的房屋供給缺口。疫情之后，盡管加拿大的新房開工數(shù)已達到了1977年以來的最高水平，但因為多倫多等大都市的公寓供應所占比例較高，而公寓的建造周期比獨立屋長，且大多數(shù)公寓單位在建成前就以樓花形式賣出了，所以供需矛盾較難在短時間內(nèi)得到解決。

加通社9月的一篇報道，就引用了多倫多地產(chǎn)局首席市場分析師Jason Mercer的觀點：“ competition between these buyers have increased”（意為：購房者之間的競爭加劇），未來也不樂觀：“As we move toward 2022, expect market conditions to become tighter as population growth in the GTA starts to trend back to Pre-COVID levels.”（意為：預計2022年大多倫多地區(qū)人口增長將恢復到疫前水平，市場環(huán)境將更緊張）。

最后一個原因，或許是投資渠道狹窄。加拿大的股票市值只占全球股市的3%，一些投資者認為 ，螺絲殼里難做道場，加上投資房市的成功故事，吸引了更多人涌入房市。這個選擇的背后，多少有些無奈。

房價持續(xù)上漲，狂歡背后已有了危險的氣息，因為漲勢已脫離了加拿大經(jīng)濟的基本面。CMHC首席經(jīng)濟學家Bob Dugan的看法頗具代表性：“我們看到價格加速上漲，估值過高，這增加了加拿大的脆弱性，希望我們不會看到房價大幅下跌。”

事實上，加拿大各級政府都在推動平抑房價的政策。在不久前的聯(lián)邦選舉中，房價是最吸睛的話題，特魯多在競選中承諾，將建造更多房屋及打擊掠奪性投機者。但這些措施的效果如何，既有待檢驗，又不斷遭到業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。至于各地省政府在住房可負擔性問題上的表現(xiàn)，根據(jù)獨立調(diào)查機構(gòu)Angus Reid Institute的一項調(diào)查，至少52%的省民表示不滿，認為當?shù)厥≌龅貌粔蚝谩?/span>

引人深思的是，在Angus Reid Institute這項針對5000名加拿大人進行的調(diào)查中，當問到希望房價繼續(xù)上漲還是下跌時，看法出現(xiàn)了明顯分歧：39%的人希望房價下跌，22%更希望平均房價暴跌（指跌幅超過30%），但希望房價繼續(xù)上漲的比例卻高達40%！

多倫多房市，這個堅硬的泡沫，希望不是鄧紫棋歌中那個“在雨下的泡沫，一觸就破”，希望當有一天潮水褪去，無人裸泳。

（作者系旅居加拿大華人作家）