轉(zhuǎn)自券商中國(guó)

5月24日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了今年第二輪擬供宅地清單，共包括10宗地，建筑面積共計(jì)104.85萬(wàn)平方米，這些地塊將于2023年5月25日至2023年8月25日期間發(fā)布出讓公告。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至5月23日，試點(diǎn)集中供地的22城年內(nèi)共成交267宗宅地，同比減少115宗，合計(jì)規(guī)劃建面2380.1萬(wàn)平方米，同比下降33.4%；平均成交樓面價(jià)14700元/平方米，同比上漲23.4%；平均溢價(jià)率8.2%，較去年同期提升3.1個(gè)百分點(diǎn)；總土地出讓金3498.8億元，較去年同期下降17.8%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整體來(lái)看，2023年以來(lái)核心城市土拍明顯回暖，部分城市民企拿地信心有所修復(fù)，而多數(shù)城市土地市場(chǎng)仍面臨較大調(diào)整壓力。短期來(lái)看，全國(guó)土地供求縮量趨勢(shì)或延續(xù)，但土拍分化態(tài)勢(shì)或更加明顯，預(yù)計(jì)房企在核心城市補(bǔ)貨意愿提升，而銷售市場(chǎng)調(diào)整壓力加大的城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)或仍低迷。

深圳第二輪擬供10宗宅地

5月24日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了今年第二輪擬供宅地清單，共包括10宗地，建筑面積共計(jì)104.85萬(wàn)平方米，這些地塊將于2023年5月25日至2023年8月25日期間發(fā)布出讓公告。

從地塊分布來(lái)看，深圳龍崗區(qū)3宗，龍華區(qū)、光明區(qū)各為2宗，南山區(qū)、寶安區(qū)、深汕特別合作區(qū)均為1宗。

深圳市規(guī)劃和自然資源局表示，此次公布第二輪擬供地清單的目的是，為貫徹落實(shí)國(guó)家、省、市關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)工作部署，進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，保障居住用地有序供應(yīng)。

據(jù)了解，3月31日，深圳首輪5宗宅地全部出讓，涉及寶安1宗、光明2宗、龍崗1宗、坪山1宗，此次土拍共有包括保利、華潤(rùn)、中海、招商、金茂等19家房企參與競(jìng)爭(zhēng)，5宗宅地總起價(jià)65.38億，最終以3宗封頂、1宗溢價(jià)、1宗底價(jià)收官，攬金72億元，成交樓面均價(jià)15165元/平方米，平均溢價(jià)率10.13%。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，此次公布的10宗地中，最亮眼的是4月26日剛剛調(diào)整規(guī)劃的“超總地塊”，由“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”調(diào)整為“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地+二類居住用地”/“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地+公共管理與服務(wù)設(shè)施用地”，調(diào)整規(guī)劃一個(gè)月后迅速釋放到市場(chǎng)，目的還在于以中心區(qū)壓箱底的“靚地”來(lái)捂熱土地市場(chǎng)，進(jìn)而從源頭上刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。此宗地交易大概率會(huì)創(chuàng)造“地王”，政府也希望由此信號(hào)激活市場(chǎng)信心，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。此宗地不僅公共配套齊全，而且規(guī)模非常大，有望打造高端社區(qū)，迎合目前高端改善需求旺盛的局面。

22城宅地成交樓面價(jià)同比漲超20%

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至5月23日，試點(diǎn)集中供地的22城年內(nèi)合計(jì)推出343宗涉宅用地，同比減少210宗；合計(jì)規(guī)劃建筑面積3065.5萬(wàn)平方米，同比下降44.2%；共成交267宗，同比減少115宗，合計(jì)規(guī)劃建面2380.1萬(wàn)平方米，同比下降33.4%；平均成交樓面價(jià)14700元/平方米，同比上漲23.4%；平均溢價(jià)率8.2%，較去年同期提升3.1個(gè)百分點(diǎn)；總土地出讓金3498.8億元，較去年同期下降17.8%。

22城中，除鄭州外，其余21城均發(fā)布涉宅用地?cái)M供地清單，其中有20城發(fā)布2023年首輪擬出讓清單。截至5月23日，2023年22城擬出讓清單合計(jì)532宗，已推出313宗（不含蘇州、杭州部分城市擬出讓清單之外供地），未推219宗，其中北京、成都、廣州首輪擬出讓涉宅用地均已全部推出，濟(jì)南、武漢推出占比較低。

從成交方面看，今年22城首輪擬出讓清單地塊合計(jì)成交225宗（不含蘇州、杭州部分城市擬出讓清單之外供地），其中上海、成都、深圳已完成全部出讓，杭州、南京、無(wú)錫、青島完成率在七成左右，寧波完成率剛過(guò)五成，北京、重慶、武漢、天津完成率均不足四成。

中指研究院的數(shù)據(jù)還顯示，截至5月23日，全國(guó)300城累計(jì)住宅用地成交9113.5萬(wàn)平方米，較去年同期下降28.6%；單月來(lái)看，5月全國(guó)300城住宅用地成交1989.3萬(wàn)平方米，較上月同期增長(zhǎng)70.1%，較上月全月增長(zhǎng)2.6%，較去年同期下降9.2%，降幅有所收窄。

中指研究院分析師孟新增認(rèn)為，整體而言，全國(guó)住宅用地成交仍呈縮量態(tài)勢(shì)。一方面，在全國(guó)銷售市場(chǎng)尚未企穩(wěn)、企業(yè)資金面承壓及多地“集中供地”模式調(diào)整等因素影響下，地方政府推地力度整體較弱。另一方面，近兩年受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，企業(yè)投資審慎，且投資向核心城市聚集。

“銷售市場(chǎng)的分化直接導(dǎo)致土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)分化加劇的趨勢(shì)。2023年以來(lái)，熱點(diǎn)一二線城市土拍熱度有所回升，絕大多數(shù)三四線城市土地市場(chǎng)仍低溫運(yùn)行?！泵闲略稣f(shuō)，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未企穩(wěn)、企業(yè)資金面承壓下，確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一，優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊成為企業(yè)投資側(cè)重點(diǎn)。

中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至5月23日，一線城市成交534.8萬(wàn)平方米，同比下降2.7%；二線城市成交3830.6萬(wàn)平方米，同比下降18.5%；三四線城市成交4748.1萬(wàn)平方米，同比下降36.8%。從溢價(jià)率看，一線城市住宅用地成交溢價(jià)率8.3%，較去年同期提升3.3個(gè)百分點(diǎn)；二線城市住宅用地成交溢價(jià)率6.8%，較去年同期提升1.8個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市住宅用地成交溢價(jià)率5.9%，較去年同期提升2.8個(gè)百分點(diǎn)。

從拿地企業(yè)來(lái)看，孟新增指出，2022年，22城集中供地累計(jì)拿地金額中，央國(guó)企占比37%，地方國(guó)資占比42%，民企占比僅16%，央國(guó)企、地方國(guó)資是拿地主力。2023年以來(lái)，在銷售預(yù)期好轉(zhuǎn)帶動(dòng)下，北京、上海、杭州等城市土拍升溫，熱點(diǎn)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，但拿地企業(yè)整體仍以央國(guó)企為主，部分城市民企拿地金額占比提高。

“截至5月21日，22城集中供地累計(jì)拿地金額中，央國(guó)企占比54%，民企占比29%，北京、上海、廈門、南京、蘇州仍以央國(guó)企為拿地主力，而杭州、成都、寧波城市民企拿地金額占比有所提升，如杭州民企拿地金額占比在六成以上，5月23日出讓9宗地全部為民企摘取，其中濱江仍為民企拿地主力；成都更多為當(dāng)?shù)孛衿?，如誠(chéng)一投資、四川邦泰置業(yè)、樂(lè)山海天、嘉禾興等?！泵闲略稣f(shuō)。

孟新增認(rèn)為，整體來(lái)看，2023年以來(lái)核心城市土拍明顯回暖，部分城市民企拿地信心有所修復(fù)，而多數(shù)城市土地市場(chǎng)仍面臨較大調(diào)整壓力，全國(guó)層面土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)并未改變，未來(lái)土拍市場(chǎng)能否回溫仍有賴于房地產(chǎn)銷售端恢復(fù)程度。短期來(lái)看，全國(guó)土地供求縮量趨勢(shì)或延續(xù)，但土拍分化態(tài)勢(shì)或更加明顯，預(yù)計(jì)房企在核心城市補(bǔ)貨意愿提升，而銷售市場(chǎng)調(diào)整壓力加大的城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)或仍低迷。

責(zé)編：彭勃

校對(duì)：蘇煥文