繼今年2月全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺(tái)后,4月29日,中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述中又提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”,這是中央首次對(duì)備受關(guān)注的預(yù)售資金監(jiān)管政策給出明確的指示。
????為什么新政出臺(tái)不到3個(gè)月就要進(jìn)行優(yōu)化?應(yīng)該如何優(yōu)化?接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,全國性新政出臺(tái)后地方執(zhí)行效果不明顯,需要繼續(xù)完善,建議合理允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監(jiān)管資金,適當(dāng)降低預(yù)售資金留存比例,優(yōu)化預(yù)售資金支取節(jié)點(diǎn)等。
????另外,證券時(shí)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),中央政治局會(huì)議后,惠州、徐州、梅州、連云港、岳陽、長春等多地密集出臺(tái)的穩(wěn)地產(chǎn)政策中,在預(yù)售資金監(jiān)管方面都提出了優(yōu)化措施。
????已出全國性政策
????執(zhí)行效果不明顯
????今年2月初,全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已經(jīng)出臺(tái),這是商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)首次從全國層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機(jī)制。
????對(duì)于時(shí)隔不到3個(gè)月中央就提出要“優(yōu)化”預(yù)售資金監(jiān)管的原因,中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員夏亦豐認(rèn)為,雖然全國性管理辦法已經(jīng)出臺(tái),意在糾偏部分預(yù)售資金監(jiān)管收緊過度的城市,一定程度上緩解房企的資金壓力。但從落地效果來看,預(yù)售資金的寬松力度與金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際執(zhí)行力度均是比較弱的。她認(rèn)為,中央政治局會(huì)議提出要“優(yōu)化”,體現(xiàn)了中央對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管方面的高度重視。
????“此前全國預(yù)售資金監(jiān)管的統(tǒng)一政策出臺(tái)后,政策效果不明顯,因?yàn)榈胤讲扇×吮Wo(hù)主義,擔(dān)心出爛尾樓,所以地方上執(zhí)行的效果不明顯,這也跟房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)系?!币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說。
????廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也表示,盡管國家層面出了預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī),但由于很多項(xiàng)目超融、預(yù)售資金挪用,導(dǎo)致現(xiàn)金流不足以覆蓋債務(wù)。銀行、信托或其他金融債權(quán)人作為抵押權(quán)人,自然就把預(yù)售資金鎖死了,不讓提取,導(dǎo)致資金躺在那里,但項(xiàng)目爛尾或停工。另外一種情況,各方債權(quán)人都來索債權(quán)保障,多方博弈導(dǎo)致僵持不下,資金動(dòng)不了。2月住建部已經(jīng)發(fā)布了一個(gè)預(yù)售資金監(jiān)管的新規(guī)定,關(guān)于監(jiān)管的內(nèi)容、監(jiān)管額度和范圍都作了明確的部署,除了重點(diǎn)資金監(jiān)管部分之外,其他都可以提取,但是這仍然解決不了問題,需要繼續(xù)完善。
????預(yù)售資金邊際放松
????有望切實(shí)落地執(zhí)行
????對(duì)于如何優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管政策,李宇嘉認(rèn)為,新老劃斷是比較好的解決思路。新資金進(jìn)來以后,輔以政策扶持(比如容積率獎(jiǎng)勵(lì),規(guī)劃調(diào)整等),資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn),使用范圍與前序資產(chǎn)負(fù)債涉及的項(xiàng)目隔離,通過新的項(xiàng)目盤活,釋放新的預(yù)售資金,首先確保保交樓,然后償還新投資方,剩余資金去解決其他債務(wù)。
????夏亦豐認(rèn)為,未來預(yù)售資金監(jiān)管可能的改進(jìn)方向包括:合理允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監(jiān)管資金;不再“一刀切”,而是梯隊(duì)化預(yù)售監(jiān)管放松,針對(duì)信用等級(jí)較高的房企,預(yù)售資金留存比例適當(dāng)降低;進(jìn)一步放開預(yù)售資金的監(jiān)管時(shí)間點(diǎn)。
????“銀行保函的方式從理論上看是個(gè)好辦法,但也存在問題,就是銀行開一套保函要收手續(xù)費(fèi),這個(gè)費(fèi)用也不低,這就等于又貸了一筆款,增加了成本?!币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說,從支取節(jié)點(diǎn)方面優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管可能更好,最重要的是監(jiān)管額度要明確。
????證券時(shí)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),中央政治局會(huì)議后,連云港、惠州、徐州、梅州、岳陽、長春等多地密集出臺(tái)的穩(wěn)地產(chǎn)措施中,在預(yù)售資金監(jiān)管方面都提出了優(yōu)化措施。
????如長春、連云港、徐州都提出采取擔(dān)保方式。長春提出,允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具保函,以保函替代預(yù)售監(jiān)管資金;連云港提出,要在嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的基礎(chǔ)上,探索采取擔(dān)保方式,釋放一定數(shù)額資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營。
????長春、徐州、梅州、岳陽等地還都提出優(yōu)化商品房預(yù)售監(jiān)管資金支取節(jié)點(diǎn)。
????其中,徐州提出,由原來的按預(yù)售批次調(diào)整為按棟支取重點(diǎn)監(jiān)管資金;梅州提出,增加預(yù)售款提取次數(shù),對(duì)裝飾工程全部完成并已按三方監(jiān)管協(xié)議提取該進(jìn)度節(jié)點(diǎn)預(yù)售款的預(yù)售項(xiàng)目,在滿足預(yù)售款監(jiān)管賬戶資金留足入賬資金總額10%的前提下,至竣工驗(yàn)收備案前,視企業(yè)誠信、后續(xù)工程量等情形可適當(dāng)增加1~2次預(yù)售款提取次數(shù)。
????夏亦豐預(yù)計(jì),未來部分城市預(yù)售資金的邊際放松在執(zhí)行層面有望切實(shí)落地。