是需求？還是泡沫？

????盡管疫情仍未得到控制，但全球多國(guó)的房?jī)r(jià)仍在節(jié)節(jié)高升，“房奴”們的心都很累。不過(guò)，在疫情期間房?jī)r(jià)為何還能如此強(qiáng)勢(shì)？通過(guò)與在當(dāng)?shù)厣畹拿癖妼?duì)話，我們不妨一起來(lái)“溯源”。

????聽(tīng)聽(tīng)民眾的心聲

????海外房?jī)r(jià)“漲聲”一片之下，不妨先聽(tīng)聽(tīng)各地民眾的心聲。

????“真沒(méi)想到，房地產(chǎn)市場(chǎng)竟然受益于疫情。”在美國(guó)舊金山生活的華人張興（化名）今年年初終于在圣何塞買到屬于自己的房子，回想起買房經(jīng)歷，他還是印象深刻。“在買到現(xiàn)在這套房子之前，我已經(jīng)看了十幾套房子，其中有6套房出了價(jià)，但基本每套房有10到20個(gè)投標(biāo)是常態(tài)，最終的成交價(jià)都會(huì)比業(yè)主叫價(jià)高出10%以上，可以說(shuō)買房是要靠搶的?！?/span>

????“現(xiàn)在，我住的地方周圍也有掛盤的房源，價(jià)格比我當(dāng)時(shí)買的價(jià)格高出5%至8%左右?！睆埮d還說(shuō)，“跟國(guó)內(nèi)不一樣的是，這邊的房產(chǎn)中介都是要提前預(yù)約才能咨詢。”

????美國(guó)市場(chǎng)備受關(guān)注，熱度高自然不在話下。這時(shí)，住在新西蘭非熱門片區(qū)的民眾卻也體會(huì)到了樓市的“火熱”。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，新西蘭的房?jī)r(jià)達(dá)到了一個(gè)新的里程碑：全國(guó)平均房產(chǎn)價(jià)值首次達(dá)到100萬(wàn)新西蘭元（約合450萬(wàn)元人民幣）。

????“如果說(shuō)奧克蘭的房?jī)r(jià)上漲很正常，我住的這里算很偏僻了，房?jī)r(jià)也在疫情期間上漲。”在新西蘭南地大區(qū)生活的華人小米（化名）打趣說(shuō)，“奧克蘭在北邊，我們?cè)谀线?，打個(gè)有趣的比喻，那就是我們這相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的鶴崗吧，號(hào)稱新西蘭的價(jià)格洼地也被抹平?！彼蛴浾哒故玖艘惶桩?dāng)?shù)胤吭吹馁Y料：面積為220平方米、占地約455平方米，這套房子在今年1月的成交價(jià)為47.5萬(wàn)新西蘭元（約合218萬(wàn)元人民幣），現(xiàn)在的掛牌中位價(jià)都已經(jīng)漲到52.5萬(wàn)新西蘭元，漲幅達(dá)到10.5%。“我對(duì)這房子印象深刻，正是因?yàn)楫?dāng)時(shí)業(yè)主要賣房子，我才被迫搬家。你還別說(shuō)，這里靠近大學(xué)，所以非常好出租，買房人也挺多?！?/span>

????在香港從事房產(chǎn)中介的邁克過(guò)去經(jīng)常要“到處飛”，滿足客戶在各地的購(gòu)房需求。他告訴記者，不管是澳大利亞悉尼和墨爾本，還是新加坡和首爾等城市，今年以來(lái)亞太地區(qū)多地房?jī)r(jià)正一路走高。以新加坡為例，房地產(chǎn)網(wǎng)站PropertyGuru數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月新加坡中心區(qū)三至四居室的房產(chǎn)銷售價(jià)格中值已經(jīng)接近250萬(wàn)美元。韓國(guó)首爾也是亞太地區(qū)房?jī)r(jià)最高的城市之一，集住宅和商業(yè)于一體的辦公式公寓深受單身住戶歡迎，今年上半年的價(jià)格同比上漲8%。與此同時(shí)，大型房產(chǎn)的價(jià)格同比飆升31%。

????房?jī)r(jià)為什么漲？

????貨幣寬松、供給和封鎖效應(yīng)

????加拿大蒙特利爾銀行分析師Porter表示，全球房?jī)r(jià)正以45年有記錄以來(lái)的最快速度上漲。亞洲最大房產(chǎn)科技公司居外IQI最新發(fā)布的《2021年第二季度全球房?jī)r(jià)報(bào)告》顯示，在截至2021年第二季度的一年中，特別是在歐洲、亞太等地區(qū)的許多國(guó)家以及美國(guó)和加拿大，兩位數(shù)幅度的房?jī)r(jià)上漲正成為常態(tài)，這一波樓市繁榮的規(guī)模是前所未有的，低利率、貨幣寬松以及許多國(guó)家的大規(guī)模政府刺激措施是主要原因。在迄今為止公布住房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的全球56個(gè)住房市場(chǎng)中，有43個(gè)市場(chǎng)的實(shí)際房?jī)r(jià)（即根據(jù)通貨膨脹調(diào)整的價(jià)格）有所上升。

????不過(guò)，也不是所有國(guó)家的房?jī)r(jià)都在上漲，“日本、泰國(guó)和菲律賓的公寓價(jià)格就在下跌，這些地方過(guò)去也是一些投資客喜歡的投資標(biāo)的?！边~克如是說(shuō)，“以泰國(guó)的公寓為例，去年來(lái)自中國(guó)的客戶數(shù)量就少了近30%?！?/span>

????疫情之下多國(guó)為抗擊疫情，采取了大量的寬松措施以提振經(jīng)濟(jì)，隨著新冠疫苗的推出和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，通脹預(yù)期一路升高。當(dāng)然，在本輪多國(guó)房?jī)r(jià)走高的背后，存在多重因素，但具體到各國(guó)國(guó)情，則有不同原因。例如，對(duì)于丹麥、瑞典等歐洲國(guó)家，房?jī)r(jià)上漲背后是負(fù)利率房貸和全球負(fù)利率債券的盛行，也在很大程度上刺激了購(gòu)房需求。

????在張興看來(lái)，強(qiáng)勁的需求，加上低利率環(huán)境，是美國(guó)一些地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的“主因”，買房是為了抗通脹。現(xiàn)在，利率攀升的預(yù)期更進(jìn)一步刺激人們買房的情緒，特別是大城市的房子。更有海外觀察人士認(rèn)為，與次貸危機(jī)不同，這一次美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面不是投機(jī)過(guò)剩，而是供給不足。

????“我覺(jué)得房?jī)r(jià)上漲的根本原因還是供需，因?yàn)橐咔橐院蟠罅亢Ｍ庑挛魈m人回流，他們也比較有購(gòu)買力，導(dǎo)致需求上漲；另一方面，疫情導(dǎo)致海外工人進(jìn)不來(lái)，原材料也受到海運(yùn)運(yùn)力緊張的影響，新建房速度放緩，導(dǎo)致供給減少。”小米表示。

????那么，外國(guó)買家對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的推動(dòng)作用有多大？有市場(chǎng)人士認(rèn)為，疫情之下多國(guó)都實(shí)施不同程度的“封鎖”，加上多國(guó)都已經(jīng)采取針對(duì)外國(guó)人購(gòu)房的限制措施，本輪房?jī)r(jià)上漲的“內(nèi)因”動(dòng)力強(qiáng)過(guò)“外因”。不過(guò)，隨著全球供應(yīng)鏈面臨壓力，建筑庫(kù)存出現(xiàn)萎縮，鋼鐵、木材和銅等材料的成本迅速上升，這也導(dǎo)致住房庫(kù)存中結(jié)構(gòu)性供需失衡被放大。

????“外國(guó)買家不是主力，這邊從2018年開始就對(duì)海外人士限購(gòu)。所以，即使外國(guó)買家喜歡投資房產(chǎn)，手頭錢也多，但體量還是小，不足以推動(dòng)這么大的漲幅。”小米表示。

????多國(guó)央行開始關(guān)注

????居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人、董事會(huì)執(zhí)行主席喬治·奇米爾預(yù)計(jì)，“到2022年第一季度，主要市場(chǎng)的房?jī)r(jià)將繼續(xù)增長(zhǎng)。更多的財(cái)務(wù)和貨幣刺激，高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率（特別是在發(fā)達(dá)國(guó)家），以及疫情后增漲的創(chuàng)業(yè)意愿將使大部分市場(chǎng)的房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步上行壓力，同時(shí)這些地區(qū)的住房可負(fù)擔(dān)性問(wèn)題也更加特突出?！?/span>

????高房?jī)r(jià)似乎成為疫情給全球經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的一大“后遺癥”——多國(guó)紛紛采取經(jīng)濟(jì)刺激政策，持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)已經(jīng)引起多國(guó)決策層的關(guān)注。無(wú)獨(dú)有偶，在房?jī)r(jià)上漲明顯的韓國(guó)，已經(jīng)開啟了加息之旅。

????8月26日，韓國(guó)央行將基準(zhǔn)利率上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至0.75%，這是3年來(lái)韓國(guó)央行首次加息。目前，韓國(guó)貨幣政策的重點(diǎn)已從支持經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向遏制債務(wù)驅(qū)動(dòng)的資產(chǎn)泡沫。韓國(guó)此次上調(diào)基準(zhǔn)利率主要是因?yàn)橄M(fèi)需求上升、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱以及家庭負(fù)債飆升帶來(lái)的通脹壓力上升，加之出口反彈帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇。此外，在零售支出強(qiáng)勁、失業(yè)率下滑以及房產(chǎn)價(jià)格飆升的幫助下，新西蘭經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超預(yù)期，通脹率也隨之上升。市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，10月新西蘭央行會(huì)議將采取8月未采取的措施，加息25個(gè)基點(diǎn)甚至50個(gè)基點(diǎn)。

????在歐洲央行最近的戰(zhàn)略評(píng)估中，住房成本是公眾表達(dá)的最大擔(dān)憂之一。歐洲央行行長(zhǎng)拉加德早在6月承認(rèn)，“疫情防控期間房?jī)r(jià)與更廣泛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的脫節(jié)，帶來(lái)了價(jià)格調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)”。美國(guó)財(cái)長(zhǎng)耶倫也表示，她擔(dān)心“房?jī)r(jià)上漲將給首次購(gòu)房者或收入較低的家庭帶來(lái)壓力”。

????盡管房地產(chǎn)被賦予了抗通脹的資產(chǎn)屬性，但并不是所有國(guó)家或地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲都能帶來(lái)投資回報(bào)。公開信息顯示，有海外媒體對(duì)全球100余名地產(chǎn)市場(chǎng)觀察者的調(diào)查顯示，超過(guò)80%的受訪者認(rèn)為全球房?jī)r(jià)漲勢(shì)可能已經(jīng)見(jiàn)頂。國(guó)際清算銀行貨幣和經(jīng)濟(jì)主管勞迪奧·博里奧認(rèn)為，短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)是一件好事，但房?jī)r(jià)走高也可能會(huì)變成一種不可持續(xù)的繁榮，最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逆轉(zhuǎn)。